Prêt immobilier locatif : quelle durée et quel apport personnel optimum ? 15 ans ? 20 ans ? 25 ans ?

Vous faites partie des 58 % de la population française propriétaire de son logement (source insee), ou êtes locataire, et vous avez envie de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif. Peut-être partagez-vous également la motivation prépondérante des français consistant à préparer leur retraite. Il est affaire d’augmentation des revenus une fois le financement locatif achevé, naturellement. Ou bien, votre motivation consiste en un développement de votre patrimoine. Ça fonctionne également. Achat dans l’ancien, le neuf, en défiscalisation, ou dans sa forme la plus « classique »… Une question demeure : quelle est la durée optimale s’agissant du crédit immobilier destiné à l’achat dudit bien locatif ? 15 ans, 20 ans, 25 ans ? Y a-t-il une durée à privilégier ? Toutes les banques pratiquent-elles les mêmes conditions ? Offrent-elles les mêmes possibilités ? Et quel est l’apport personnel idéal ? Est-ce possible de financer un bien immobilier à usage locatif résidentiel, secondaire ou mixte, sans apport ? Y a-t-il une distinction selon si le bien immobilier est amené à être loué par un particulier, ou par une entreprise ? Quid des banques en Charente, en Dordogne, ou en Gironde par exemple ? Les conditions sont-elles les mêmes partout sur le reste du territoire ? Voici les questions (entre autres) qui nous sont régulièrement posées par nos clients au sein de nos agences (et oui, votre serviteur est courtier expert en crédits immobiliers résidentiels et locatifs, et en financements professionnels – et en assurances de prêts). Explications et comparatifs ! Suivez le guide (jusqu’au bout).

L’immobilier locatif est largement représenté

« La part des bailleurs publics a augmenté de plus de 3 points du début des années 1980 jusqu’au milieu des années 1990, puis s’est maintenue. Dans le parc locatif, les parts respectives des bailleurs publics et privés atteignent 17 % et 23 % des résidences principales en 2019. » selon Le tableau de l’économie française édition 2020 publié par l’Insee.

Et côté financement ? La structure de la production de crédit à l’habitat locatif  atteignait 15,7 % en décembre 2018 et se stabilisait à ce niveau au premier trimestre 2019, selon la Banque de France (Analyses et synthèses – Le financement de l’habitat en 2018).

Mais tout ça ne répond pas à vos questions s’agissant de la durée et de l’apport personnel idéaux… et des autres nombreux questionnements légitimes que vous vous posez. Nous y venons. Lisez bien jusqu’au bout de cet article. Au fait, si vous souhaitez dès à présent effectuer votre demande d’étude personnalisée en ligne, sans engagement, en vue de nous confier le soin de négocier pour vous le meilleur financement immobilier locatif, ils vous suffit de cliquer ici.

La durée « royale » est…

Si auparavant il était possible de financer un bien immobilier locatif, destiné à la résidence principale de son futur occupant, sur une durée de 25 ans, c’est aujourd’hui devenu chose très rare… La durée dite « royale » est désormais de 15 ans. Rassurez-vous, nous sommes également en mesure d’intervenir et de négocier des financements immobiliers locatifs sur 20 ans. Qu’il y ait travaux ou non, qu’il s’agisse d’une SCI ou non, ces critères de durée ont « la peau dure »… Et toutes les banques du territoire adoptent cette règle. Évidemment, les durées inférieures à 15 ans sont aussi possibles.

Point important : la plupart des banques limitent à 15 ans la durée d’un prêt immobilier dit « professionnel » ; entendez par là : dont le locataire sera une entreprise. Et oui, c’est le locataire qui fait « le risque », et par conséquent, qui détermine le type de prêt qui va être associé à votre projet : « prêt immobilier résidentiel » ou « prêt immobilier professionnel ». Et… un prêt immobilier professionnel est plus risqué, donc plus couteux. Vous nous avez compris… le taux du crédit sera plus élevé dans le cas évoqué.

Comparons les critères de choix. Surprenant !

Le choix de la durée met généralement en balance 2 éléments principaux : le coût final du crédit et la mensualité. Comparons les deux situations pour que vous y voyez plus clair. Alors, quelle différence de coût entre 15 ans et 20 ans, de mensualité ?

Pour un prêt de 100.000 € sur 15 ans et sur 20 ans (inclus l’assurance de prêt pour une personne seule), coûteraient respectivement 12.319 € et 18.710 €, par exemple. La différence de coût entre les 2 durées représenterait donc 6.391 €, soit 52 % de coût supplémentaire pour la durée la plus longue. En contrepartie, les mensualités seraient allégées. Elles seraient respectivement de 624 € et 495 €, une différence de 129 € chaque mois, une différence de 26 %. Alors, la question est posée : préférez-vous une mensualité plus faible en échange d’un coût final plus élevé ? Après… on peut aussi faire un prêt de 17 ans, 18 ans… pour ajuster au mieux le prêt à votre situation. Cela dépendra aussi certainement du montant du loyer à percevoir, et de la rentabilité de votre projet.

Et l’apport personnel dans tout ça ?

Vous êtes nombreux à préférer ne réaliser aucun apport personnel pour votre futur investissement locatif. Et cela est bien compréhensible au regard du « prix de l’argent » à l’heure de cet article, sans compter la réduction de taux du crédit et de l’assurance de prêt que nous obtiendrions pour vous en tant que courtier (mais cela sera le sujet d’un autre article…). Et pourtant, la question de l’apport personnel mérite d’être abordé tant il ne coule pas de source. Voici ce qu’il faut savoir. Jouons au jeu de questions réponses courtes :

Question : Les banques préfèrent un apport personnel. Pourquoi ?
Réponse : Parce que cet apport vous implique davantage et limite dans le même temps le risque de la banque.

Q : Quel montant ?
R : Certaines banques préfèrent limiter leur financement à 100 % maximum de la valeur du bien. Ce sera donc à vous, dans un tel cas, d’autofinancer les frais de notaire, d’agence immobilière, et les frais annexes.

Q : Y a-t-il une différence d’apport personnel selon la durée de 15 ans ou de 20 ans ?
R : Certaines banques demanderont respectivement 10 % et 20 % d’apport personnel ou d’épargne équivalente sur vos comptes au moment du financement si vous ne souhaitez pas réaliser d’apport. Toutes les banques ne pratiquant pas ainsi, chaque situation étant étudiée.

Q : Mais alors est-ce possible de financement un bien immobilier locatif sans apport personnel ?
R : Oui. Certaines banques acceptent, dans certaines limites toutefois de financement de frais annexes, et sous réserve que vous disposiez d’une épargne résiduelle.

Côté taux d’endettement ? Le loyer perçu neutralise la mensualité ? Vrai ?

Faux ! Le taux d’endettement « sacré » de l’emprunteur, à hauteur maximale de 33 % fait office de règle (et encore plus depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière). En résumé, le rapport entre vos charges et vos revenus ne doivent pas dépasser ce seuil (évidemment, cela est plus complexe et nuancé dans la réalité technique quotidienne selon les dossiers. Faisons simple pour l’exemple…). Et le locatif implique quelques règles, justement, qui ont un impact sur ce taux d’endettement. S’il est mathématiquement vrai que 500 € de loyer perçu couvre 500 € de mensualité de crédit, la règle diffère en matière d’octroi de crédit bancaire. En réalité, la banque va appliquer une pondération de 70 % aux revenus locatifs perçus. Considérez que seuls 350 € seront retenus pour les 500 € de loyer perçu, là où la charge de la mensualité de prêt sera prise en compte en totalité. Conclusion, votre taux d’endettement augmente, même si « vos comptes s’équilibrent ». Et ça change quoi ? Et bien cela impacte votre capacité d’emprunt, et limite le montant de vos prêts potentiels futurs. À réfléchir et estimer à son juste montant si vous empruntez pour investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter votre résidence principale.

Rassurez-vous, nous sommes aussi là pour vous aider à estimer le montant optimal de votre futur investissement immobilier et la meilleure façon  de le financer, en fonction de vos revenus et de votre patrimoine, et de vos futurs projets. À la clé ? « Un taux à couper le souffle » (extrait d’un de nos témoignage clients), une assurance de prêt à taux là aussi réduit, et tout ça, sans rien avoir à faire (ou presque). Nous serons heureux de vous conseiller au sein d’une de nos agences de Charente, de Dordogne et de Gironde. Il suffit de cliquer ici pour nous faire part des éléments de votre projet et nous vous rappelons.